작년 말부터 주택 시장에는 매물 부족을 겪고 있다. 여름 성수기를 지나가면서 그 현상이 심해져 “매물 기근” 으로 이어지고 있다. 모기지 이자율이 역사상 최저를 기록함과 동시에 주택 가격이 바닥을 쳤다는 관측이 이어지자 투자자들이 동시에 주택 구입 매물에 나섰기 때문이다. 이를 미리 예측한 몇몇 투자자들은 올초 가장 낮은 가격에 주택을 구입했다는 자신감에서 투자에 열을 올리고 있어서 주택 시장 매물 부족 현상은 당분간 지속될 전망이다. 그런데 요즘 주택 구매를 하는 바이어들이 매물 부족 뿐아니라 주택 가격 감정에 문제가 생겨서 주택 구입에 또 다른 어려움을 겪고 있다.

최근 몇몇 케이스를 알아보자. A 씨는 작년 부터 숏세일에 주택을 구입하기 위해 오퍼를 넣다가 드디어 은행 승인을 얻어 천신만고 끝에 에스크로를 오픈했다. 하지만 숏세일 은행들이 과거 1-2 년전과 같이 주택 가격 승인을 아주 낮게 해 주지 않고 최근 3-4 개월전에 팔린 가격을 연동하여 시장 가격으로 승인을 해 주었다. 아주 싼 가격은 아니지만 보통 시세이므로 무난히 융자가 나오리라 생각했다. 하지만 융자를 해 주는 은행에서 보낸 감정사로부터 받은 감정가격은 최근 팔린 시세 가격보다 2만불 정도 더 낮게 나왔다 . 융자를 해 주는 은행측에서는 불안정한 주택 시장을 고려하여 보수적으로 까다롭게 감정을 하기 때문이다. 할 수 없이 주택 구입을 포기하는 상황에 놓였다. 숏세일을 하는 셀러 입장에서도 감정 가격 문제로 발목이 잡혀 주택 매매에 어려움을 겪게 되었다. 요즘 숏세일 은행들이 숏세일 승인 가격을 카운터 오퍼 형식으로 올려서 오는 것이 다반사가 되었다. 터무니 없는 가격으로 숏세일이나 은행 매물을 사는 시기는 지난 것으로 사료된다.

또 다른 케이스는 숏세일이 아닌 일반 매물이었다. 아무래도 숏세일 가격보다 몇만불 높게 나온 가격이라서 요청 금액보다 만불을 낮게 오퍼를 넣어 에스크로에 들어갔다. 역시 주택 감정 가격이 구입 가격에 미치지 못해 융자를 얻지 못한 상황에 이르렀다. 다행히도 바이어가 여윳돈이 있어서 추가로 1만불을 더 디파짓하고 에스크로를 종결했다. 요즘 주택 가격이 소폭이나마 상승하는 반면 은행측에서는 아직도 보수적으로 융자를 해 주는 가이드라인으로 인해 빚어진 일이다. 매물이 나오자마자 10-20개의 복수 오퍼가 들어 오는 매물 부족 상황에서 앞으로 구입 가격 상승이 불보듯 뻔하다. 감정 가격 문제를 미리 염두에 두고 주택을 구입하는 현명한 지혜가 필요한 요즘이다.

이런 현상은 주택 가격이 점점 올라가고 있다는 것을 방증하는 몇몇 실례중 하나이다. 일반적으로 수요가 증가하고 공급이 부족하면 주택 시장 가격은 상승한다. 따라서 주택 감정 가격은 시장 가격을 대변하지 못하고 몇만불씩 적게 산출된다 . 과거에는 주택 가격이 상승하리라는 예상으로 모기지 은행측에서 감정 가이드라인을 느슨히 해서 문제가 되지 않았을 뿐이다. 예를 들어 지난 2000-2005년 주택 경기 호황기에는 낮은 감정 가격이 발생했지만 모기지 은행에서 감정 가격 문제를 걸고 넘어가지 않았다. 주택 호황기여서 바이어 또한 자원하여 추가로 다운페이먼트를 하여서 감정 가격 문제로 에스크로가 깨지는 것이 빈번하지 않았다.

주택 소유주들은 주택 가격 상승을 반기는 편이지만 혹시라도 감정 가격과 융자가 나오지 않아 에스크로가 난항을 겪을까봐 걱정하는 분위기이다 . 하지만 약간의 조정기를 지나면 융자 은행에서도 시장 변화에 반응하여 융자 및 감정 가이드 라인을 덜 까다롭게 설정할 것으로 전망된다. 매물 부족 현상이 빨리 해결되고 정상적인 주택 시장이 되어 미 전체 경기를 견인할 수 있는 주택 경기 활성화가 속히 오길 기대해 본다.

 

이상규 / 뉴스타부동산 발렌시아 명예 부회장

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