도시에 사는 사람들 가운데서도 요즘 농지를 찾는 사람들이 적지 않습니다. 아마 귀촌 등의 이유겠지요.

농지는 말 그대로 농사를 위한 토지입니다. 하지만 농사용으로 농지를 찾는 사람들은 아주 드뭅니다. 10명에 1명도 되지 않는 듯합니다.

농지는 법적으로 쉽게 집 등을 지을 수 있는 땅과 그렇지 않은 땅으로 나뉩니다. 한국의 시골 지역, 읍면 지역을 중심으로 거칠게 농지를 나눠본다면 크게 두 가지로 구분이 가능합니다.

조금 더 세분하면 대략 5가지로 나눌 수도 있습니다. 계획관리, 생산관리, 보전관리, 농업진흥구역, 농업보호구역 이렇게 말입니다.

크게 보면 산지도 농업용으로 쓸 수 있는 경우가 있지만, 산지는 또 산지법에 따라 추가적으로 구분됩니다.

산지가 아닌 순수한 일반 농지를 기준으로 한다면, 위의 5가지 토지는 어느 정도 가치를 메길 수도 있습니다. 즉 조건이 동일한다면, 계획관리>생산관리>보전관리>농업보호>농업진흥 등으로 순서를 정할 수 있습니다.

이런 순서는 말 그대로 대체적인 경제적인 가치일 뿐, 경치가 수려하다거나 전망이 좋다거나 교통 등 접근성과는 무관합니다. 다시 한 번 강조하거니와, 동일한 조건일 때 사회경제적으로 가치가 다르다는 것입니다.

농지를 미래 경제가치 측면에서 본다면, 일반적으로는 역시 계획관리>생산관리>보전관리>농업보호>농업진흥 등의 순이라 할 수 있습니다. 그러나 투자적 관점에서는 어떤 면에서는 역순이라고 할 수 있습니다.

예를 들어, 계획관리 토지의 경우 시세에 맞춰 매수한다면, 장차 가격 하락의 가능성이 가장 적습니다. 그러나 이를 뒤집어 말하면, 이득을 남길 가능성도 상대적으로 작다고 할 수 있습니다.

반면 농업진흥구역으로 분류된 토지는 가격이 다른 용도지역(구역)의 토지보다 저렴한 편이지만, 장차 이득이 가장 클 수도 있습니다. 물론 큰 이득을 남길 확률은 일반적으로 계획관리 토지보다 떨어집니다.

토지에 대한 법적 구분, 즉 용도 등을 중심으로 한 분류는 영원불변한 것이 아닙니다. 보통은 제일 가치가 떨어지는 농업진흥구역의 토지가 경우에 따라서는 계획관리지역으로 조정될 수도 있으니까요.

최근 수도권에서 이른바 그린벨트 지역을 풀어주는 문제로 논란이 있었습니다. 택지 공급을 위해 그린벨트를 주거용 토지로 변경토록 한다는 게 골자인데요.

어렵지 않게 예상할 수 있듯, 토지주들에 대한 적정한 보상이 논란의 핵심이 되고 있습니다. 중앙정부가 지방자치단체가 그린벨트를 풀어주기로 합의했다고 가정할 때 말입니다.

그린벨트로 묶여 있는 곳은 십중팔구 농업진흥구역이라 봐도 틀리지 않습니다. 땅값이 주변에 비해 현저하게 낮을 것입니다. 그러나 이런 곳의 용도를 법적으로 상향 조정한다면 땅값은 크게 오를 수밖에 없는데요. 바로 여기서 이해가 갈리는 것입니다.

땅이 거창한 투자 혹은 투기의 수단이 되는 데는 아이러니 하게도 이런 법적 규제가 큰 몫을 하고 있습니다. 땅은 실수요자에게 돌아가는 게 마땅합니다. 집을 짓고 싶은 사람, 공장을 설립하려는 사람, 혹은 경작을 원하는 사람들의 차지여야 한다는 것입니다.

그러나 정책 당국 입장, 즉 시민 전체의 입장에서는 이게 말처럼 쉽지 않은 게 현실입니다. 토지의 용도 등에 대한 법적 규제를 최대한 느슨하게 한다면, 난개발 등은 불 보듯 뻔할 것이고, 그로 인한 후유증 혹은 부작용은 당대 혹은 후세들이 고스란히 떠 앉아야하기 때문입니다.

참 쉽지 않은 대목입니다. 실수요자나 투자자 모두에게 말입니다. 물론 정책 당국으로써도 큰 숙제이고요.