해마다 11월달이 되면 집을 소유하고 계신 손님들께서 전화를 주실때가 많다. 연말이 다가오니까 잘 지내고 있는지 궁금하여 안부전화를 주시는 분들도 계시지만, 대부분의 전화는 재산세 통지가 왔는데 왜 이렇게 올랐느냐, 너무 많은것 아니냐, 잘못 측정된것인지 찾아봐달라 하는 내용이 대부분이다. 사실 페이먼트에 인파운드하여 내시는 분들은 세금금액이 올랐다 하더라도 많이 속상해 하지는 않으신다. 나누어 내고 있었기에 부담이 없기 때문이다. 그러나 페이먼과 별도로 택스를 내시는걸 선택하신 손님들은 몇천불에서 만불이 넘는 금액의 택스공지서를 받으면 급 부담이 아닐수 없다. 반드시 내야만 하는 사항이므로 필자로서는 속상하심을 달래드리고, 그래도 기간내에 꼭 내셔야 합니다라는 말로 단호하게 말씀드린다. 내 소유의 집이 있는 댓가로 내야하는 의무이고 선택이 아니기 때문이다.
 
주택이라는 부동산을 소유하고 계시는 분들은 적어도 3가지의 세금을 내야하는데,
오늘 필자는 그 3가지의 세금에 관한 내용을 말씀드리고자 한다.
 
첫째, Property Tax (재산세)가 있다.

말 그대로 집이라는 재산을 가진 집 소유주에게 일년에 한번씩 부가되는 세금이고, California는 지역에 따라 차이는 있지만, 집 가격의 약 1.1%-1.3%를 해마다 내게 된다. 1%는 General Tax Levy로 모든 지역에 적용되고 나머지 0.1%-0.3%는 “Voted Indebtedness” 와 “Direct Assessments” 를 합친 것으로 지역마다 내용의 차이가 생기는 것이다. 또 재산세에는 Special Assessment Tax (특별 산정세)라고 하여 정부의 특별지출이나 학교등의 특별기관들의 필요를 충당하기 위해 거두는 세금이 있는데, 우리들이 흔히 얘기하는 mello-Roos(멜로로즈) 택스를 예를 들수 있다. 멜로로스 택스란, 1982년 Mello Roos Community Facilities Act.가 통과됨으로 생긴 법으로, 지역 정부가 하수도, 도로, 학교, 공원등의 공공기관/설비들을 건설, 수리, 또는 유지하기 위해 재정이 필요한 경우에 Bond(채권)을 발행시켜 먼저 공사비들을 충당한 다음, 그 district안에 사는 주택 소유주들이 그 채권의 이자와 원금을 갚아 나가게 하는것으로 수백불에서 수천불까지 될수 있으며, 길게는 30-40년 부과될수 있다. 멜로로스 택스는 재산세 고지서에 나오고 재산세와 함께 보내게 된다. 이러한 재산세의 회계연도는 7월 1일부터 그 다음해 6월 30일까지이고, 두번에 나누어서 낼수 있는데, 첫번째는 12월 10일까지, 두번째는 4월 10일까지 내면 된다. 보통 고지서는 10월말이나 11월초까지 메일로 받게되고, 날짜까지 재산세를 내지 않으면 벌금까지 부과되므로, 메일로 못 받은 분들은 County Tax Assessor office에 확인해보시기를 권한다.
 
두번째, Supplemental Property Tax (추가 재산세)가 있다.

추가 재산세란, 전주인이 내던 재산세(이전 평가가치)와 새주인이 내야할 재산세(신규 평가가치)가 차이가 있을때, 그 차액을 거두기위해 카운티가 요구하는 세금이다. 주택을 구입한 날로부터 회계연도에 남은 개월수를 기준으로 할당되므로, 집을 언제 샀는가에 따라서 한번 혹은 두번의 추가 재산세 용지를 받게 된다, 1월 1일부터 5월 31일 사이에 집을 구입하면 두번의 고지서를 받게되는데, 첫번째것은 6월 30일까지, 그리고 또 하나는 같은해 7월 1일부터 다음해 6월 30일까지를 커버하기 위한것이고, 6월 1일부터 12월 31일 사이에 집을 구입하면 한개의 추가 재산세 고지서가 오는데, 에스크로가 끝난 날부터 다음해 6월 30일까지를 커버하는것이다. 중요한 점은, 이 세금은 페이먼에 impound를 하였더라도 고지서는 집 주인에게로 가게 되어있어서 렌더가 지불하지 않으므로, 확인을하여 미납되지 않도록 해야한다.
 
세번쨰, Capital Gain Tax (양도 소득세)
양도 소득이란 한마디로 얘기하면 sale price – purchase price = capital gain이다. 구입한 집에서 가족들이 행복하게 살다가 어느 시점이 되었을때 팔려고하니, 많은 프로핏이 생기는 것도 집을 소유하는 하나의 장점이라고 할수 있다. 그래서 부동산은 투자가치가 많다고 얘기하는것이다. 부동산과 같은 capital assets의 처분으로 발생한 capital gain은 일반적으로 1년이상 장기간에 걸쳐 형성되는 소득이고, 이를 고려하여 capital gain에 대해서는 일반 소득과 구분하여 과세하고 있다. 일정요건을 갖춘 주거용 자택에서 발생한 양도소득은 개인 25만불 (부부50만불)까지 세금이 과세되지 않는다. 이때 주요 요건이란, 지난 5년의 기간동안 2년이상 보유하고 2년이상 주거용 자택으로 사용한 주택을 말한다. , 다만 근무지의 변경이나 건강상의 문제, 이혼 및 기타 예측하지 못한 상황의 발생으로 인하여 2년의 거주요건을 충족시키지 못하고 주택을 양도한 경우에는, 거주기간의 비율에 해당하는 일정금액을 면세받을 수 있다. 그 부분에 대해서는 꼭 전문가와 상의하시기를 권한다.
 
이상으로, 부동산을 소유함으로 반드시 지불을 하게되는 세금에 대하여 알아보았다. 우리는 많은 비용을 세금으로 내고 있어서, 때로는 아깝다라는 생각을 할수도 있지만, Homeowner’s Exemption과 모기지 이자및 재산세는 세금 공제 목록임으로 또 다른 혜택을 가지게 된다는 된다. 양도 소득세 면제혜택도 집 소유주에게는 세금혜택인 것이다.

뉴스타부동산 쥴리 김 (발렌시아)661-607-4777

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