8월말 현재 차압을 당했거나 모기지가 연체된 비율이 전국적으로 13퍼센트에 이른다는 Lender Processing Services의 보고가 나왔다. 전국적으로 8명의 주택 소유주중 1명이 모기지를 내지 못하고 있는 형국이다. 정부와 은행의 적극적인 차압 방지 노력에도 불구하고 쉽사리 모기지 연체율과 차압율이 내려가지 않고 있다. 오히려 최근에는 모기지 은행들이 모기지 연체자중 주택을 보유할 경제 능력을 신속히 확인한 후 선별하여 강제 차압 수속을 하는 경향을 보이고 있다. 이로 인해 차압 건수가 소폭 증가한 것으로 관측되고 있다.

한편 지난 한달 동안은 낮은 이자율을 이용하려는 주택 소유주들이 재융자를 많이 신청하여 재융자가 그 어느때 보다 왕성히 일어났으며 은행에서도 적극적으로 재융자를 승인해 주고 있다. 앞으로 그동안 융자 조정에 실패했거나 낮은 가계 수입으로 융자조정이나 재융자가 안되는 경우 바로 차압 절차를 밟으려는 은행의 정책으로 차압이 당분간 소폭 늘어 날 것으로 전문가들은 예측을 하고 있다. 그런데 많은 주택 소유주들이 숏세일과 차압의 차이를 아직도 잘 모르거나 오해하는 부분이 있어서 다루고자 한다.

모기지를 내지 않고 은행에게 그냥 집을 내어 주어 차압으로 가는 것은 다른 방법들을 시도한 후 선택할 수 있는 최후의 수단이며 가장 현명한 방법은 아니다. 숏세일과 차압의 차이를 비교함으로 어떤 선택이 향후 개인의 경제 활동을 하는데 가장 좋은가를 찾기 바란다.
우선, 숏세일 후의 주택 구매 여부에 관한 것으로 숏세일이 성사되었을 경우 2-3년후에는 패니매가 보증하는 모기지를 통해, 3년 후에는 FHA로 융자가 가능하여 주택을 구매할 수 있다. 하지만 차압이 되었을 경우에는 5-7년을 기다려야 주택 구매가 가능하다. 물론 그동안 크레딧을 잘 회복하여야 융자를 신청할 수 있다. 보통 융자 신청서를 은행에 제출할 때 은행에서 과거에 숏세일을 했는지에 대해서는 물어보지 않으나, 차압을 했는가에는 꼭 물어보므로 융자를 얻기가 사실상 힘들어진다.

둘째로, 숏세일 후 크레딧 점수가 100-150점 정도가 내려가며 크레딧 리포트상에 ‘Short Sale’ 이란 글 대신, ‘paid in full for less than agreed’ 또는 ‘paid satisfactory less than original balance’ 등으로 표현된다. 하지만 차압의 경우 크레딧 점수가 200-400점 정도 내려가며 Public Record란에 7-10년정도 기록이 올라가 있어서 크레딧 회복이 더 더딜 수가 있다.

세째로, 주택 소유주가 해당 주택에 주 거주지로 살았고 융자금액이 주택 구매에만 사용했을 경우( Non-recourse loan)에는 숏세일을 하든지 차압을 하든지 모두 잔존 채무 판결(Deficiency Judgement)금액에 대해 면제를 받을 수 있다. 하지만 재융자를 했거나 집을 담보로 2차, 3차 융자(홈 에퀴티)를 했을 경우에는 사정이 달라진다. 숏세일을 했을 경우에는 주택 소유주와 은행간에 잔존 채무금액에 대해 조정을 할 수 있지만 차압을 했을 경우에는 잔존 채무 금액의 조정이 거의 불가능하다. 그래서 숏세일을 완료한 다음에는 2차 또는 3차 은행과 서로 협상하여 잔존 채무 판결 금액을 서로 조정하여 빚을 완전 청산을 할 수 있지만, 차압의 경우는 판결을 이미 받았기 때문에 은행이 협상을 하지 않으려 하므로 빚 청산 협상 자체가 힘들다.

네째, 차압보다 숏세일을 할 경우 주택에서 더 살 수 있는 장점이 있다. 차압의 경우에는 소정기간이 지난 다음 해당 주택으로부터 퇴거를 해야 하지만 숏세일의 경우 숏세일 승인이 나서 주택이 완전히 판매될 때까지 상당 기간 거주할 수 있는 장점이 있으며 주택 판매에 대한 비용도 은행이 대신 지불하여 준다.

다섯째, 숏세일이든지 차압이든지 모두 2012년까지는 모기지 탕감된 부분에 대해서 세금을 내지 않아도 된다. 하지만 2차, 3차 융자가 집을 구매했을 때 사용한 융자가 아닌 재융자나 에퀴티 론일 경우에는 세금 감면이 되지 않을 수 도 있다. 숏세일을 했을 경우에는 보통 1099 폼을 보내지 않으나 차압을 당했을 경우에는 몇몇 은행을 제외하고는 1099폼을 보내어 택스를 내게하는 경우가 종종 있다. 숏세일이나 차압의 경우에는 세무나 법률적인 면에서 고려할 사항이 많이 있으므로 미리 세금및 법률 전문가와 상담을 하여 바른 선택을 하는 것이 좋다.

이상규

  • 연세대 영문과 졸
  • 서울 대신고 졸
  • 2004-2006 ERA 금상 수상
  • 11,15,17년 뉴스타 전체 1등
  • 11,13,14,15,16,17년 발렌시아 1등
  • 뉴스타 부동산 부회장

818-439-8949