올 초 캘리포니아 전체 주택 매매중 약 50%정도가 일반 세일이 아닌 숏세일이나 차압 매물같은 비정상적인 매물이 차지하고 있다. 엘에이 동부 인랜드 지역과 중가주 지역은 비정상 매물이 65%에서 75%를 상회한다고 하니 정상매물이 오히려 찾아보기 어려운 시절이 계속되고 있다. 지난 2-3년전 시장에 매물이 넘쳐났을 때 주택을 구매했던 방법으로 지금 주택을 사려한다면 큰 낭패를 볼 수 있다. 이럴때 어떻게 원하는 주택을 구입할 수 있을까? 숏세일 매매 과정을 먼저 잘 이해해야 좋은 기회를 만들 수 있다. 이번 컬럼은 숏세일 주택구입의 첫걸음인 숏세일 매물에 오퍼를 넣는 과정을 설명하고자 한다.

첫째, 시장에 나와 있는 숏세일 매물의 현재 상태(Status)를 파악하는 것이 중요하다. 아직도 오퍼를 받고 있는 상태인 Active, 은행에 이미 오퍼를 제출해지만 백업 오퍼를 받고 있다는 Backup Offer 상태, 은행 승인을 받은 후 에스크로에 들어 간 상태를 나타내는 Pending, 그리고 이미 에스크로가 끝나 매매가 종결된 Sold로 나눌 수 있다. 하지만 엄격히 말하면 Sold를 제외한 Active, Backup offer, Pending상태는 오퍼를 제출할 수 있는 상태이다.

그런데 MLS에 제시되어 있는 이런 네가지 상태 분류가 아주 제각기이다. Active라고 되어 있는데 이미 복수 오퍼를 받고 그 중 하나를 은행에 제출된 경우가 많이 있다. 또한 Backup Offer라고 되어 있지만 이미 에스크로에 들어 간 경우도 있다. 이런 현상은 숏세일 자체가 내재적으로 매우 불안정한 매매 패턴을 갖고 있기 때문에 발생한다.언제 오퍼가 사라질지, 은행에서 어떤 가격으로 승인이 날지, 바이어가 론을 얻을 수 있을지 등등 변수가 많기 때문에 리스팅 에이전트들이 분명하게 현재 상태를 MLS에 반영하지 않기 때문이다. 별수 없이 일일이 전화로 확인을 하여 현재 상태를 아는 수 밖에 없다. 비록 사고 싶은 매물이 이미 에스크로에 들어 갔다고 해도 계속 전화를 해서 바이어의 론이 제대로 되서 종결될 것인가등 문의를 해서 구입 의사가 많이 있는 바이어라는 것을 인식시킬 필요가 있다.

둘째, 리스팅 가격은 리스팅 에이전트 즉, 셀러마다 천차만별이다. 시장에 나온 리스팅 가격은 사실 별로 의미가 없다. 은행에서 승인할 가격이 진짜 가격이다. 제시된 가격에 너무 집중한 나머지 번번히 오퍼에서 떨어지는 경우가 많다. 가령 턱없이 가격이 낮게 나왔거나 터무니 없이 높게 나온 매물은 에이전트의 도움을 받아 실제 시장 가격을 산출하여 오퍼를 적당하게 넣는 것이 중요하다. 사실 이런 매물들은 셀러의 숨겨진 의도가 있으므로 이를 잘 파악하여 오퍼를 넣은 것이 좋다. 매우 낮은 가격의 매물은 복수 오퍼를 유도하여 오히려 시장 가격보다 올리려는 의도가 있을 수 있고 너무 높은 가격의 매물은 오퍼 지연을 유도하는 경우거나 셀러가 아직 차압에 대해 시간적 여유가 있을 경우이다.

셋째, 한 매물에 오퍼를 넣고 하염없이 기다리는 것보다 여러개의 매물에 오퍼를 넣어 주택 매입의 기회를 넓힌다. 하지만 너무 많은 곳에 오퍼를 넣다 보면 상대편인 리스팅 에이전트나 해당 오피스에서 이를 알 경우 오히려 기회가 없어진다. 또한 바이어 자신도 매물 선택 기준도 흔들려 나중에 좋은 기회가 왔어도 이를 놓치는 경우가 빈번하다. 그래서 전문가의 도움을 받아 선택과 집중으로 오퍼를 넣을 매물수를 3-4개 정도로 제한한다.

네째, 숏세일은 바이어,셀러, 에이전트 뿐아니라 셀러의 모기지 회사(렌더), 모기지 실제 주인인 인베스터 또는 모기지 보험회사등 여러 관련된 주체가 있다. 이들이 하는 역활과 역학관계를 잘 이해한다면 숏세일의 매매및 승인 과정을 더 잘 알 수 있다. 숏세일은 오퍼를 넣은 후 인내를 갖고 오랜 시간 기다려야 한다. 이 긴 승인 절차에 위의 주체들이 어떠한 역활을 하는 지는 다음 기회에 살펴 보기로 하자.

 

이상규

  • 연세대 영문과 졸
  • 서울 대신고 졸
  • 2004-2006 ERA 금상 수상
  • 11,15,17년 뉴스타 전체 1등
  • 11,13,14,15,16,17년 발렌시아 1등
  • 뉴스타 부동산 부회장

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