올해 신문지상에 경제및 부동산과 관련하여 가장 많이 회자되는 것 중에 하나가 숏세일, 융자조정(론 모디피케이션), 차압(포클로저)방지 등일 것이다. 그런데 최근 숏 재융자(Short Refinance)라는 말이 하나 더 생겼다. 정부의 경기 부양및 차압 방지를 위한 노력의 일환으로 계속해서 새로 발표되는 정책때문에 이런 신조어가 생긴 것이다. 숏세일의 숏(Short)과 재융자(Refinance)를 합친 말이라고 볼 수 있다.

지난 9월7일부터 숏재융자를시행한다고 연방 주택국(FHA)에서 발표를 했는데 이는 기존의 융자 조정과 함께 차압 방지에 가시적으로 효과를 낼 것이라고 기대하고 있다. 숏 재융자는 말 자체에서 유추할 수 있듯이, 현 융자금의 일부를 탕감(원금삭감)하면서 재융자를 허락해 주는 프로그램이다. 즉, 주택 가치가 너무내려 갚아야 할 원금이 더 많은 소위 언더워터(Underwater) 주택 소유자들에게 일반 재융자가 되지 않으므로 일부 원금을 삭감하면서 재융자를 해 줌으로써 차압으로 가지 않고 집을 유지할 수 있도록 돕는 프로그램이다.

사실 이 프로그램은 올 초 3월달에 발표가 되었는데 이 프로그램을 전격적으로 시행할 경우 원금 삭감을 받기 위해 더 많은 모기지 채무 불이행자(소위 Strategic Default – 재정적 어려움보다 주택 가치가 내려감에 따라 실망하여 의도적으로 페이먼트를 연체하는 것)가 우후죽순식으로 발생할 것을 우려한 정부당국이 시행을 미루고 오히려 월 페이먼트를 줄여주는 융자 재조정(Home Afforadable Modification Program)에 중점을 두고 정책을 펴 왔었다. 그런데 융자를 잘 내고 있으나 어려운 경제 환경으로 집을 포기할 수 밖에없는 ‘책임있는’ 많은 주택 소유자들을 실질적으로 도와 주기에는 기존의 융자 재조정이 한계가 있다는 비판이 제기되어 이 프로그램을 더 활성화시키기로 하였다. 만약 숏 재융자 승인을 받게 되면 적어도 융자 원금의 10%이상을 삭감받을 수 있으면서 좋은 조건으로 재융자를 할 수 있다.

숏 재융자의 혜택을 받으려면 우선 페이먼트를 잘 내고 있어야 하며 해당 모기지 회사가 이 프로그램에 참여를 하고 있는 지를 확인을 해야 한다. 이 프로그램은 정부에서 시행을 권고한 것으로 강제적인 것이 아니라 각 은행이 자발적으로 참여하도록 하였다. 그래서 프로그램에 참여를 하지 않는 모기지를 갖고 있는 주택 소유주는 이 프로그램 수혜로부터 제외된다.최근 FHA(연방 주택국)는 이 프로그램의 자격 조건에 대한 가이드라인(안내서)를 모든 은행에게 보냈다. 몇 주후에는 각 은행별로 이 프로그램 참여 여부와 숏 재융자 승인에 대한 은행 자체 가이드 라인이 곧 결정될 것으로 예상된다.

또한 FHA 론으로 집을 구매한 주택 소유주는 해당이 되지 않으며 만약 주택이 1차 모기지 은행뿐아니라 2,3차 융자가 있을 경우, 모든 은행들이 동의를 해야만 이 프로그램의 혜택을 받을 수 있다. 그러므로 2,3차 융자가 있는 경우 한 은행이라도 이 프로그램에 가입되어 있지 않으면 자격 조건이 되지 않는다.

현재 이 프로그램으로 혜택을 받을 수 있는 주택 소유주의 수는 아직 가늠할 수 없지만 약 수십만의 주택 소유주가 혜택을 받을 것으로 당국은 예상하고 있다. 만약 주택 시장이 당분간 활성화 되지 않는다면 정부에서는 더 강도 높은 주택 소유자 혜택 프로그램을 개발 가동할 것이라고 사료된다 숏 재융자(Short Refinance)같은 새로운 이름의 프로그램이 또 나올 것으로 누가 알 수 있으랴.

 

이상규

  • 연세대 영문과 졸
  • 서울 대신고 졸
  • 2004-2006 ERA 금상 수상
  • 11,15,17년 뉴스타 전체 1등
  • 11,13,14,15,16,17년 발렌시아 1등
  • 뉴스타 부동산 부회장

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