사상 최저의 모기지 이자율과 대폭 하락한 주택 가격으로 요즘 30만-40만 정도의 부동산 투자를 위한 문의가 상당히 늘어났다. 여윳돈을 갖고 앞으로 3-4년을 내다보며 투자하려는 분들이 주택 시장에 눈을 돌리고 있기 때문이다. 예를 들어 A 투자자는 작년 한국에 있는 아파트와 부동산 재산을 정리하고 아들이 있는 미국으로 아예 이민을 와서 투자처를 찾고 있었다. 적당한 비즈니스 투자처가 없고 한국에서 미국 부동산이 가격이 많이 하락한다는 소식을 듣던차라 주택 매물을 쉽게 찾아 예상 수익을 올릴 수 있겠다고 기대를 했다. 하지만 시장에 나온 매물이 많지 않아 투자에 알맞는 매물을 지난 1년 동안 찾지 못해 애를 먹고 있다고 들었다.

이런 현상의 주요한 원인은 차압위기에 몰린 많은 주택들이 은행과 정부의 도움으로 융자 조정이나 숏세일로 정리가 되고 있기 때문이다. 하지만 자세히 살펴보면 은행이 이런 저런 이유로 차압 연기를 해 줌으로 인해 은행이 보유하고 있는 차압 대기 매물이 많이 있다. 은행이 모기지를 내지 못하는 주택 소유주들을 무한정 봐 줄 수 있는 형편이 되지 못하기 때문에 향후 약 1-2년 동안은 이런 주택들의 상당한 숫자가 경매를 통해서 팔리거나 일반 주택 시장에 은행 매물로 나와 팔릴 것으로 예상된다.

이런 매물들을 사기 위해서는 이미 시장에 나온 매물들을 찾아서 오퍼를 쓰는 과거의 수동적인 주택 구입으로부터 벗어나서 더 적극적으로 숨어있는(?) 주택 매물을 찾아 나서야 한다. 이를 위해 좋은 접근 방법을 알아보자.

우선 정부 소유의 매물 찾아 보자. 미 주택국( US Dep’t of Housing and Urban Development) 이 소유하고 있는 매물을 보통 HUD매물이라고 하는데 www.hudhomestore.com에서 미리 찾아 볼 수 있다. 대개 연방 정부가 보증하는FHA 론 또는 VA론을 했던 주택이 모기지를 내지 못해 정부 소유가 된 매물들이다. 대체로 대도시 외곽에 있는 저렴한 주택들이 많이 있어서 처음 주택을 구매하려는 바이어나 투자자들에게 좋은 매물들이다. 이 웹사이트에 등록을 하면 앞으로 나올 매물들을 자동적으로 이메일을 통해 받을 수도 있다. 오퍼도 웹사이트를 통해서 경매에 참여할 수 있다. 꼭 100% 현금이 아니라도 융자를 받아서 주택을 살 수 있다. 하지만 온라인 경매는 입찰을 통해 일반 물건을 구매하듯이 빠르게 진행되므로 주택 가치 및 투자 적합도 등을 부동산 전문가와 상의하여 신중하게 입찰에 참여하는 것이 필수적이다. 특히 HUD매물은 다른 은행 매물보다 낮게 입찰 가격이 시작되므로 운이 좋으면 투자 만점의 주택을 매입할 수 있는 장점이 있다.

둘째, 전체 모기지 연체 매물의 약 절반 정도를 차지하고 있는 매물이 패니매, 프레디맥 융자를 받은 매물이다. 이들 매물들을 미리 알아 보는 웹사이트는 패니매일 경우 www.hompath.com , 프레디맥일 경우 www.homesteps.com이다. HUD 매물처럼 우선 웹사이트에서 등록을 하고 원하는 지역의 zip 코드를 넣어 매물을 찾을 수 있다. 패니매일 경우 역시 온라인에서 입찰 방식으로 오퍼를 넣을 수 있다. 경쟁적인 입찰로 인해 부동산을 오히려 비싸게 사는 낭패를 보지 않기 위해서는 오퍼를 넣을 때 부동산 전문가의 도움을 받아 미리 집을 보고 지역과 교통, 학군등의 정보를 알아본 후 적정 가격에 입찰에 참여하는 것이 좋다. 패니매 자체에서 융자를 해 주기 때문에 3%만 다운을 하고도 주택을 구입할 수 있다. 또 추가로 PMI 등을 내지 않아도 된다. 또 매입 주택이 싸지만 상태가 형편없어 리모델링이나 고칠 필요가 있을 경우 패니매를 통해 리노베이션 융자를 받아서 입주시 고칠 수 있는 장점이 있다.

이외에 www.auction.com , www.realtytrac.com 등 개인 회사가 운영하는 웹사이트를 통해 멤버쉽 비용을 지불하고 주택이 시장에 나오기 전 또는 후에 매물을 찾을 수 있다. 또한 각 주요 은행의 웹사이트에서도 해당 은행 자체 매물을 미리 찾아 볼 수 있다.

부동산 시장은 침체되어 있는데 제대로 된 매물은 오히려 부족한 기현상이 당분간 지속될 전망이다. 이럴 때 기다리는 것이 아니라 모래에 숨겨진 보화를 찾듯이 웹사이트상의 여러 정보를 이용하여 부지런히 찾는다면 꿈에 그리던 내집 장만을 이룰 수 있을 것이다.

감사합니다.

이상규

  • 연세대 영문과 졸
  • 서울 대신고 졸
  • 2004-2006 ERA 금상 수상
  • 11,15,17년 뉴스타 전체 1등
  • 11,13,14,15,16,17년 발렌시아 1등
  • 뉴스타 부동산 부회장

818-439-8949