주택의 구매과정에는 여러가지 조건부 조항이 있다. Contingency Provisions은 구매 계약이 일어나기 위해, 또는 구매계약을 진행하는 과정중에 있는데, 어떤 조건부조항이든지 바이어와 셀러들은 각자의 의무조건들 (conditions)을 완전히 이루어야만 에스크로가 끝나게 된다. 오늘은 첫번째로 셀러와 바이어의 계약시 발생하는 조건부조항들에 대하여 말하려 한다.

 

우선, 가장 흔하게 있는 셀러의 조건부세일로, 셀러가 집을 팔고 이사를 갈 새집을 찾아야만 집을 팔겠다는 조건부 계약이 있다. 셀러들은 현재의 집을 팔면서 생기는 크레딧을 다운페이로 이용하여 새로 구매하는 집의 론을 완성할경우가 많은데, 현재의 집이 에스크로가 오픈되면 새로 구입하는 집의 에스크로를 오픈한다. 보통은 파는 집의 에스크로가 끝나는 약간의 시간차로 2-3일 정도의 소요기간이 필요하지만, 때로는 마음에 드는 집을 찾지 못하여 일정시기를 놓치게 되면 파는 집의 에스크로를 캔슬할 때도 있다. 셀러가 집을 찾을 경우라는 조항을 조건부에 넣지 않는다면 만일의 경우 에스크로를 캔슬할 수  없게 되므로 계약시에 반드시 명시하여야 한다.

 

반대로, 바이어가 현재 살고있는 집을 팔아야만 새로 구입하는 집의 에스크로를 끝낼 수 있다는 조항으로 조건부 계약을 할 때도 있다. 바이어에게도 새로 구입하는 집의 다운페이먼트가 기존집의 에스크로 클로즈때에만 얻어질수 있는 경우에 사용하는 방법으로, 바이어는 셀러로부터 일정 기간안에는 그 조건을 해지하라는 조항에 합의하는 경우가 많다. 셀러입장에서는 45일이라는 에스크로기간을 기다려주다가 집을 못팔게되는 위험부담을 줄이고 싶어하기 때문에, 보통은 바이어의 현 에스크로 진행상의 론 컨틴전시 기간을 전후로 바이어의 조건부를 해지요구하기도 한다. 바이어의 마켓일 경우에는 셀러들이 조건부계약을 많이 받아들이기도 하지만, 요즘처럼 셀러마켓일 경우는 오퍼가 받아들여지지 않을 때도 많다.

 

다른 조건부계약은, 셀러가 에스크로가 끝난후 계속 머무르기를 원할 경우이다. Lease back, Rent back이라고 부르는 이런 상황들은 셀러가 이사갈 곳을 충분한 시간을 가지고 찾기 원할 경우, 혹은 이사갈 곳이 아직 건설중이거나 등등의 여러가지 상황들로 인해 셀러가 당장 이사를 갈수 없을때 사용한다. 2-3일정도는 셀러나 바이어가 많이 이해하는 범위로서 딱히 다른 비용들을 서로 원하지 않는선에서 합의하지만, 2-3개월정도의 렌트백을 원할때, 또 드문일이지만 렌트백을 프리로 원할때는 바이어가 망설이는 경우가 많게된다. 필자도 얼마전에 약 15일가량의 렌트백을 프리로 원하는 셀러와 바이어의 중간협상이 이루어지지 않아 계약이 성사되지 않았던 일이 있었다. 중요한점은 셀러의 렌트백 조건부를 받아들이고 계약을 하게 된다면 에스크로중에는 변경되기가 쉽지않다는것을 꼭 명심하길 바란다.

 

강조해도 부족하지 않은 점이, 우리 한국인들은 정서적으로, 민족적으로 정이 많기 때문에 웬만하면 다 이해하고 좋게 해결하려는 경향이 많아서 구두로 합의하는 경우가 많다. 하지만 주택구매 과정에는 여러가지 서로간의 의무들과 권리들로 인해 불편하게 되고, 부딪히게 되는 경우가 많이 생기는데, 이럴 때 구두로 합의한 사항들은 아무런 법적 효력이 없고, 법적으로 보호 받지 못한다. 조건부 사항들은 반드시 서면으로 계약서에 명시되어야 하고, 그 명시되는 계약서에는,

  1. 조건부의 내용(어떻게 하고 싶은지)
  2. 조건부의 시간(언제일어날일인지부터 언제 끝날일인지까지)
  3. 조건부조항을 캔슬할 권리가 있는 주체설정
  4. 조건부조항이 캔슬되지 못할경우의 대체방법이나 대안제시
  5. 조건부조항 캔슬의 전달방법

등이 최소한 명시되어있어야 한다.

 

조건부계약은 그 조건으로 인해 계약이 캔슬될수 있는 중요 사유가 되므로, 셀러나 바이어는 각자의 입장에서 필요한 조건이 무엇인지를 간파해야하고, 집을 팔기전에 혹은 집을 사기전에 경험많은 전문가와 상의하여 조건부매매를 시작하는 것도 중요한 출발이라고 할 수 있다.