지난 달 부동산 투자자를 대상으로 한 설문 조사에 흥미로운 자료가 나왔다. 앞으로 약 2년 동안은 부동산 전체 거래에서 주택의 실 수요자보다 투자자들의 비율이 상회한다는 내용이었다. 계속된 부동산 가격 하락과 사상 최저의 모기지 이자율이 주택 투자 시장으로 투자자들을 유인하고 있다. 특히 더 까다로워진 융자 심사등으로 융자로 주택을 구입하려는 첫 주택 바이어보다도 현금 동원 능력이 좋은 주택 투자자들이 주택 거래에서 비교 우위가 있다는 분석이다. 그런데 이런 투자자들의 약 60%가 주택 투자에 처음이라고 대답을 했다. 즉 여유돈을 갖고 있는 투자자들이 딱히 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있음을 방증하는 것이다. 또한 투자자들이 주택 시장이 바닥이라고 생각하고 있어 당분간 주택 시장이 투자자들의 좋은 투자처가 되리라는 분석이다. 이들은 단기 투자보다는 약 5년 정도 주택을 소유하며 렌트를 줌으로써 약 10%내외의 장기 투자 이익을 실현하려는 것이 그들의 목표라고 설문 조사 결과에서 밝히고 있다. 그럼 이런 새내기 주택 투자자들이 주의해야 할 점을 알아보자.

주택을 5년-7년 정도 소유했을 때 예상할 수 있는 투자 수익율(Return on Investment)을 계산해본다. 주택의 예상 매매 차익에서 주택 매매 비용을 뺀 투자 순이익을 투자금액을 나눈 비율이 투자 수익율인데 예상 투자 수익율이10-15%정도가 무난하며 10%미만일 경우에는 신중히 투자하길 권한다. 또한 투자 현금 흐름(Cash Flow)를 잘 살펴야 된다. 만약 무리하게 융자를 많이 하여 투자를 할 경우 매달 나오는 렌트 수익보다 주택 유지 비용이 많이 생겨 현금 흐름에 부담이 되어 주택을 유지 못하는 경우가 생길 수 도 있다. 그래서 적어도 렌트 수익 대비 현금 흐름을 분석하여 자신에게 알맞은 계획을 세우는 것이 좋다.

둘째 투자지역을 선정할 경우 여러가지 지역 통계자료를 전문가의 도움으로 미리 분석해 본다. 같은 카운티내에서도 인구 증가율, 실업률, 시 재정 상태, 최근 차압율및 주택 가격 추이등 여러 자료들을 분석하여 투자처를 결정한다. 가령 최근 주택 차압율이 많이 올라가고 실업률 개선 기미가 없고 인구도 줄어 드는 시에는 투자를 권하지 않는다. 아직도 주택 가격 하락 요인이 있기 때문이다. 이런 지역은 시 재정 상태도 악화되어 도시 자체의 발전도 요원하기 때문에 피하는 것이 좋다.

지금 전국 평균 실업률이 약 9% 내외인데 캘리포니아 지역은 이보다 훨씬 높은 11%에 육박하고 있어 서부 지역의 주택 가격 회복이 더딘 것도 이와 같은 맥락이다. 같은 Los Angeles 카운티 이지만 인구가 줄어 들고 실업률이 좀처럼 내려가지 않는 지역의 주택 가격이 계속 하락하여 투자처로서 매력을 잃어 버리고 있다. 5-7년의 투자 기간을 설정했다면 이런 지역을 피하는 것이 좋다. 한편 렌트 가격이 올라가는 지역은 렌트 수익율이 좋고 그만큼 렌트 수요가 나중에 주택 구매 수요로 전환될 수 있어서 투자 선호지역으로 구분된다. 즉 주택 가격이 많이 하락한 외곽 지역중에서 오히려 렌트 수요가 많아 렌트 수익율이 좋은 지역을 찾아 투자하는 것이 바람직하다.

세째 투자 주택 자체의 상태를 꼼꼼히 살핀다. 너무 좋은 가격이라고 덥썩 사는 것은 곤란하다. 주택의 전반적인 상태는 물론 건축년도, 들어 앉은 위치, 업그레이드 정도, 주변 환경, 학군등을 잘 살펴본다. 겉으로 보기에 업그레이드가 되어 있지만 너무 오래된 집의 경우 추후 유지 보수에 많은 비용이 들 수도 있으므로 잘 살펴보아야 한다. 특히 은행 매물의 경우 페인트나 카펫 정도만 새것으로 갈고 집 내부는 손을 보지 않고 파는 경우가 많으므로 구매시 각별한 주의가 필요하다. 좋 지 않은 위치나 나쁜 학군 내의 집은 낮은 가격으로 사기에 편하지만 나중에 팔 때에도 낮게 팔아야 하므로 투자에 신중을 기하는 것이 좋다. 첫 주택 구매자들의 약 68%가 지금 주택 구입의 적기라고 밝힌 반면 주택 투자자들의 약 77%가 지금이 투자하기 좋은 시점이라고 하여 부동산 시장의 낙관론을 펼친다. 이들 개인및 소규모 투자자들의 투자 열기가 어디까지 갈지 주목해 볼만하며 향후 부동산 시장에 일정 부분 활력소 역활을 할 것으로 기대한다.

 

이상규

  • 연세대 영문과 졸
  • 서울 대신고 졸
  • 2004-2006 ERA 금상 수상
  • 11,15,17년 뉴스타 전체 1등
  • 11,13,14,15,16,17년 발렌시아 1등
  • 뉴스타 부동산 부회장

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