요즘 주택 매매의 대부분이 은행 매물이거나 숏세일 매물이라서 바이어는 주택 상태보다 주택 가격에 많은 초점을 두고 매매 결정을 한다. 그래서 주택의 상태를 등한시 하는 경우가 많아 낭패를 보는 경우가 종종 있다. 또한 주택의 상태 때문에 셀러와 바이어 사이에 많은 분쟁이 일어나고 있다. 특히 은행 매물이나 숏세일 매매의 경우 주택 소유자는 매매로 어떤 금전적 이익을 실현하지 못해 고쳐야 할 부분을 고치지 않고 ‘As is’로 팔려고 하고 바이어는 바이어대로 고장난 부분에 대해 고쳐달라고 요청하는 등 갈등의 소지가 점점 많아지고 있다. 일반 주택 매매에서 고려해야 할 점들이 숏세일 매매에서는 생략되는 경우가 많아 바이어 입장에서 주의가 요망된다.

요즘 은행매물과 숏세일 매물의 경우, 계약시 고장난 부분에 대해서 고쳐 주지 않는 조건으로 매매 계약을 체결한다. 그렇다고 셀러가 집의 상태에 대해 고지해야 하는 의무가 모두 면제되는 것은 아니다. 예를 들어 은행 매물의 경우 셀러는 Real Estate Transfer Disclosure Statement(부동산 양도 고지 문서)를 작성하여 바이어에게 줄 의무는 없지만, 주택의 가치에 영향을 줄 문제들에 대해 공개를 해야 할 의무가 면제되는 것은 아니다. 이를테면 주택 가치에 미칠 부정적인 사실을 알면서도 의도적으로 바이어에게 고지하지 않는 것은 고지 의무에서 면제되지 않는다.

또한 자연 재해 보고서 고지 의무, 연기 경보기, 가스 온수기, 일산화 탄소 경보기등의 안전 설치에 대한 고지 의무, 납성분 페인트여부 고지 의무, 성폭행범 정보 고지 의무등이 면제되지 않으므로 바이어는 매매 계약이 된 다음 셀러에게 이들 서류를 받을 수 있는 권리가 있고 이를 면밀히 검토한 후 컨틴전시 기간내에 매매를 최종 결정할 수 있다.

이상규

  • 연세대 영문과 졸
  • 서울 대신고 졸
  • 2004-2006 ERA 금상 수상
  • 11,15,17년 뉴스타 전체 1등
  • 11,13,14,15,16,17년 발렌시아 1등
  • 뉴스타 부동산 부회장

818-439-8949

가령 주택 거주자의 안전과 건강 위험에 직결되어 있는 연기 경보기와 일산화탄소 경보기 설치 여부에 대해 셀러는 반드시 바이어에게 고지를 해야 한다. 특히 올 7월1일부터 법 시행에 들어간 일산화탄소 경보기 설치 의무 조항의 경우 홍보가 잘 않되어서 많은 셀러가 모르기 때문에 바이어는 셀러에게 설치를 요청하여 코드에 맞게 설치를 하도록 하는 것이 좋다. 연기 경보기나 가스 온수기 안전 설치 의무의 경우는 이미 시행을 한 조항이라서 거의 모든 주택이 코드에 맞게 건축되었지만 이번 달에 시작된 일산화탄소 경보기는 거의 모든 주택에 설치되어 있지 않다. 인스펙터와 상의하여 일산화탄소 경보기 유무를 확인하는 것이 좋다. 또한 셀러의 경우 주택을 내놓기 전에 미리 일산화탄소 경보기를 구매하여 설치하는 것이 좋다. 비용은 홈디포등에서 약 20-40불정도 한다.

터마이트의 경우 셀러가 보통 고쳐주지 않고 있는 상태로 매매를 종결하는 경우가 요즘 빈번해졌다. 바이어 입장에서 비용이 나가는 것이라 매매 후 재정적인 여유가 있을 때까지 기다리다가 고치는 경우가 많다. 하지만 터마이트나 누수로 인한 주택 손상은 시간이 갈수록 심해짐으로 되도록 신속히 고치는 것이 좋다.

은행 매물 또는 숏세일 이라 하여 셀러가 고쳐 주지 않을 것이라는 점을 들어 종종 몇몇 바이어는 비용을 아끼기 위해 아예 인스펙션을 하지 않는 경우가 있다. 고장난 부분에 대해 고쳐 주지 않는다 하더라도 인스펙션을 꼭 해야 한다. 고장 정도,비용등을 미리 알 수 있는 장점도 있지만 전문가의 도움으로 주택 상태의 전반적인 것을 꼼꼼히 살펴 볼 수 있을 뿐아니라 주택의 구조적인 문제가 있는 지를 알 수 있기 때문이다.
주택 매매시 좋은 주택 가격에 초점을 둘 뿐만 아니라 주택의 상태에도 꼭 관심을 갖고 주택을 구매하길 바랍니다.