최근 월스트릿 저널 및 뉴욕 타임즈등 주류신문의 기고에 의하면 많은 전문가들이 2011년이 주택 시장 침체기의 마지막 해가 될 것이라고 진단하고 있다. 여러가지 신호를 보고 예상하고 있겠지만 무엇보다도 고용 시장의 안정과 리스팅 매물이 줄고 거래는 늘어나고 있다는 통계를 주로 예를 들면서 경기 회복을 점치고 있다. 특히 정부 당국에서 그동안 적극적으로 시행하거나 추진하려는 주택 시장 지원 정책들을 줄이기 시작했다는 점을 들면서 긍정적인 의견을 표명하고 있다. 이런 주택 시장 전환기에 주택 투자자의 입장에서 부동산 시장을 어떻게 바라봐야 할 지를 알아보자.

첫째 주택 시장의 반등의 분위기는 여기 저기서 감지되지만 혹자는 2011년 말까지 약 5% 정도의 추가 하락이 있을 것이라고 주장한다. 일리가 있다. 그러므로 시장에 나와 있는 매물수, 에스크로 수, 가격등의 추이를 보면서 투자 시점을 정한다. 아시다시피 매물이 계속 줄어 부족하고 부동산 계약 체결 수가 3달 연속 증가한다면 매매 시점으로 보면 된다. 또한 투자하고자 하는 곳의 렌트 시장을 면밀히 살펴보면 더 확실히 알 수 있다. 주택 렌트 공실률이 줄기 시작하고 가격이 오르면 렌트 가격 상승이 발생하므로 주택 투자에 수요가 생겨 주택 가격 상승을 유발한다. 이때가 투자 시점이라 보면 무난하다. 한편 작년 말부터 올초에 이르기까지 최근 몇달 동안 주택 가격이 약 3.5% 떨어지고 매매수도 주춤하고 있지만 오히려 현금 동원력을 갖춘 투자자들이 대거 주택 시장에 몰리는 기현상이 일어나고 있다.

특히 지난 3개월동안 전문 투자자들의 현금( All Cash) 구매가 두드러지게 증가 하였다. 그동안 잠자코 기다리고 있으면서 투자 시점을 가늠하고 있던 전문 투자자들이 움직이고 있다는 시각이 많다. 즉 부동산 주택 시장 투자가 본격적으로 시작되었다는 것을 시사해 주고 있다. 한 투자자가 여러 지역에 걸쳐 중 소형 주택을 중심으로 여러개를 구입하는 것이 요즘 주택 투자자들의 트렌드가 되가고 있다. 하지만 단기 이익 실현을 위한 투자가 아니라 적어도 7-8년을 내다보고 투자를 하고 있는 것이 예전과 다른 투자 방식이다.

둘째 주택 구입에 가장 영향을 미치는 융자 조건이 어떻게 바뀌느냐에 따라 주택 시장의 환경이 바뀐다. 최근 몇년 동안의 부실 모기지로 인해 까다로워진 융자 조건이 바뀌지 않고 오히려 강화된다면 주택 시장은 상당 기간 얼어 붙을 것이다. 그런데 몇몇 대형 은행은 아직도 까다로운 조건을 유지하고 있지만 몇몇 중 소 모기지 은행들의 융자 조건과 기준이 많이 완화되기 시작했다. 즉 덜 까다로워진 융자 조건으로 예비 주택 투자자가 늘어가고 있어 주택 시장에 청신호가 되고 있다. 이 추이를 잘 지켜보아 적절한 시점에 투자를 해야 한다.

셋째, 주택에 직접 투자하려면 많은 금액이 필요하고 유동성에 있어서도 문제가 될 수 있다. 그러므로 주택 시장 활성화의 여파로 혜택을 받게 되는 분야에 간접적으로 소액을 투자를 하는 것도 하나의 요령이 될 수 있다. 가령 주택 가격이 올라가면 주택 건설사및 이와 관련된 회사의 주가가 동시에 오르는 것이 일반적이다. 그러므로 이 분야에 투자한 포트폴리오나 뮤추얼 펀드에 적은 돈으로 간접 투자를 하는 것도 좋은 방법이다. 또한 주택 시장과 연관이 있는 홈디포,로우스 같은 업체에 간접 투자를 할 수 있다. 적은 돈으로 큰 위험을 줄이면서 단기간으로 투자하기에 좋은 방법이다.

많은 사람이 전망 하듯이 정말 2011년이 주택 침체기의 마지막 해가 되고 다시 반등하는 전환기가 될 것인가? 만약 그렇다면 그냥 앉아서 지켜 볼 것인가, 아니면 조심스럽지만 과감히 투자를 한다음 두고 볼 것인가? 결정은 모두 투자자 본인의 몫이다. 부동산 투자자의 입장에서 본 2011년이 부동산 시장의 도약기가 되길 기대해 보며 올해 말 부동산 시장이 어떻게 변할지 확인해 보는 재미있는 한 해가 될 것이다.

이상규

  • 연세대 영문과 졸
  • 서울 대신고 졸
  • 2004-2006 ERA 금상 수상
  • 11,15,17년 뉴스타 전체 1등
  • 11,13,14,15,16,17년 발렌시아 1등
  • 뉴스타 부동산 부회장

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