캘리포니아에 부동산을 보유한 거주자들은 1년에 두번에 나누어 Property Tax를 납부 하여야한다. 납기일은 매년 12월10일과 다음해 4월10일 입니다.
부동산에 부과되는 재산세(Property Tax)에는 매년 정기적으로 발행되는 Annual Property Tax, 부동산 소유주가 바뀌거나 새부동산 건축이 완공되면 새 부동산매매 가격과 새 부동산 가치를 기준으로 산정하여 나오는 추가재산세(Supplemental Property Tax), 그리고 신도시나 특정 지역의 대규모 개발시 시에서 발행하는 특별개발세(Mello-Roos Tax) 등의 종류가 있다.

이런 종류의 재산세는 부동산의 가치에 따라서 과세되며 카운티나 시정부의 재원으로서 중요한 역할을 한다. 재산세는 부동산 가격의 주로 1% ~ 2% 사이에서 책정되며 일년에 2회에 나누어 납부하게 된다.
세금 회계연도의 시작은 당해 7월1일부터 다음 해 6월30일까지이며, 매년 10월 1일부터 재산세 납부고지서가 발송되기 시작한다. 보통 10월 중순께까지는 1분기와 2분기의 재산세 납부 고지서를 함께 받아보게 되는데, 만약 세금고지서를 받지 못했다 하더라도 부동산 소유주는 과세평가국(County Tax Assessor)사무실에 연락하여 세금 고지서를 신청하고 납부해야 한다.

재산세 1분기 세금 납부일은 11월1일부터 시작되며 12월10일까지는 납부해야만 체납벌금(Penalty)을 피할수 있다. 1분기 재산세는 7월1일부터 12월31일까지의 6개월 기간이다. 2분기 세금 납부일은 다음 해 2월1일부터이며 마지막 납기일은 4월10일이다. 2분기 재산세는 1월1일부터 6월30일까지의 6개월 기간이다. 체납 벌금은 원 세금액의 10%로 부과된다.

재산세 고지서는 일 년에 한번 발행된다. 부동산 매매 후 부동산 소유주가 바뀌더라도 이미 전 소유주에게 재산세 고지서가 발행되었기때문에 새 소유주는 재산세 고지서를 받아보지 못할 수 있다. 그러나에스크로 오피서가 셀러와 바이어의 재산세 금액을 정확히 정산을하고 에스크로를 종결하기 때문에큰 문제는 없다.
재산세를 납부하지 못하면 카운티 세무국에서는 주택에 유치권(Lien)을 부과하게 된다. 재산세 고지서를 한번에 납부하기 힘들면 주택 융자시 매달 내는 페이먼트에 재산세, 보험료를 포함하여 매달 납부하는 Impound Account를 신청하는것도 좋은 방법이다.

추가재산세(Supplemental Property Tax)는 에스크로가 끝난 후 카운티에서 바이어에게 발송된다. 추가 재산세는 셀러가 내던 재산세와 바이어가 새로 구입한 가격으로 정해지는 재산세와의 차이를 말한다.
셀러가 10년전 20만달러에 집을구입하고 이 집을 바이어가 50만달러에 구입했으면 30만달러의 가치상승에 따른 추가적 재산세를 의미한다. 반대로 지난 몇 년간 주택 값이 떨어져서 바이어가 셀러가 구입했던 가격보다 낮은 가격으로 구입했을 경우에는 재산세는 낮아진다.

방이나 화장실을 증축했을 경우집의 가치가 올라가게 되면 그것에따라서 세금도 추가된다. 추가 재산세는 집의 가치가 상승하게 되면 부과된다.
재산세는 항상 카운티 정부의 회계연도(7월1일~다음해 6월30일)에맞춰서 내야 한다. 하지만 부동산과세표는 매년 그해 1월1일을 기준으로 그해 재산세를 산정하기 때문에 카운티 정부의 회계연도가 시작되기 이전의 것을 기준으로 그 해의 재산세를 과세하는 것이 된다.

예를 들어 에스크로를 통해 10년전 50만달러에 구입한 집을 올해12월1일에 80만달러에 팔았다고 하자. 이럴 경우 셀러는 5개월(7월~11월)까지의 재산세를 50만달러 기준으로 내고 바이어는 7개월(12월~다음해 6월까지의 재산세를 50만달러기준으로 내고 추가 재산세를 나머지 30만달러 기준으로 내야 한다.
에스크로 끝날 때 50만달러를 기준으로 한 재산세는 이미 비례배분(Proration)방식으로 지불이 됐으므로 바이어는 별도로 날아오는 추가재산세만 내면 된다.

특별개발세인 Mello-Roos Tax는 신도시나 지역의 대규모 개발 시 필요한 시설들, 즉 학교, 공원, 소방서, 상하수도 시설, 도로, 경찰서등의 공공기관과 공공장소를 짓기 위해 해당시에서는 채권을 발행하여 그개발 비용을 융통한 후 그 지역 주택 소유자로 부터 특별 세금을 부과하여 그 비용을 갚게끔 하는 것을 말한다. Mello-Roos Tax가 없는지역은 1~1.25%의 재산세를 부과하지만 Mello-Roos Tax가 있는지역은 1.5~1.6% 정도의 세금을 부과받게 된다.

따라서 멜로루스 택스는 시에서 채권을 발행하여 대출한 비용을 충당할 때까지 납부하게 되는데 대부분 40년을 넘기지는 않는다. 따라서 신도시에서 신규주택을 구입할 경우라면 멜로루스 택스가있는 지의 여부를 확인하고 구입하여야 할 것이다.

많은 부동산 소유주들은 과세를 위한 감정평가에 불만을 갖고있다. 소유한 부동산이 오를때는 바로 상승분이 재산세에 반영이 되는데 반대로 가격이 떨어질때는 그 하락분이 세금에 적합하게 반영되지 않기때문이다. 본인의 과세평가액이 공정치 못하다고 생각되면 카운티 과세평가국에 이의를 신청하여 재감정평가를 받는것이 좋다. 카운티 과세 평가국 내에 설치된 과세 평가어필위원회( Assessment Appeals Board)를 통해 이의를 신청하여 재감정평가를 받을 수 있다.

 

린다 박

  • Real Estate Broker,
  • 뉴스타 부동산 부사장,
  • (주) 미원정보기술
  • 컴퓨터 공학 석사
 

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“캘리포니아 재산세(Property Tax)”의 한가지 생각

  • 저는 미국 California Hacienda에 거주하는 미국국적인 입니다.
    2018년도 11월15일 집을구매했습니다.
    작년 11월15-2019.6.30 건으로 1.2차로 제산세가 메일로 어제 발송받았고.
    2019.7.1-2020.6.30 까지의 내년 재산세금 역시 1.2 차로 메일로 받았습니다.
    한거번에 받으니 부담이 크네요.
    내년(7.1.2019-6.60.2020)의 재산세금도 올해 11.1.2019 와 2.10.2020 으로 2차에 지불하는것이 맞는지 알고싶네요..

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