주택을 소유하는 여러가지 절차를 거쳐서 에스크로가 끝나갈때까지, 바이어는 주택의 소유권이 어떻게 등기되기를 원하는지를 결정해야한다. 결혼을 하지않은 개인은 단독 소유권을 갖게되므로 간단하지만, 부부의 공동명의로 소유권을 가질때는 권리지분, 양도 가능성, 사망시 후손이나 배우자에게 증여되는 방법, 또는 사망이나 증여시 세금의 영향에 따라서 달라지므로 서류를 사인하기전에 전문가와 상의하여 결정하는것이 좋다.

소유권이 등기되는 방법에는 여러가지가 있는데, 크게 몇가지 방법으로 소유권의 다양한 방법, 그리고 그 방법의 여러가지 차이점에 대해 얘기해보고자 한다.

우선 재산공유 (Tenancy in Common)의 방법이 있다. 소유권을 동등하거나 동등하지 않는 여러개의 지분으로 분할 가능하고, 법률상의 권리는 동등한 것으로 간주되고 각 공동 소유자는 각자의 지분을 별도로 저당 설정할수 있다. 공동 소유자의 지분은 별도로 양도 될수 있고, 사망자의 지분은 유언으로 또는 유언없이 사망한 경우 상속자에게 이전되고, 공동 소유자의 지분은 강제 매각될수 있다.

다른 하나의 방법은 공동명의 (Joint Tenancy)이다. 소유권은 반드시 동등하며 단일양도증서로 동등한 권리를 발생시킨다. 각 공동 소유자는 각자의 지분을 별도로 양도할수 있으나 결과적으로 공동 명의가 된다. 사망자의 지분은 생존자권에 의거하여 자동적으로 생존한 공동 소유권자에게 이전된다.

또 다른 방법은 부부공유재산 (Community Property)의 방법이 있다. 위의 다른 두 방법은 부부도 가능하지만, 2인이상 타인일 경우도 가능하다. 그러나 community property는 반드시 남편과 아내인 경우에만 선택할수 있다. 소유권은 동등하며 단일 양도증서를 갖게된다. 배우자가 모두 양도 또는 저당설정에 동의해야하고, 어느 한쪽의 채무이행을 위해서는 재산 전체가 강제 매각의 대상이 된다. 양도시 상호 동의가 필요한 제한적 생존자권을 인정하고, 세금의 혜택이 있다.

생존자권부 부부공유재산 (Community Property with Rights of Survivorship)이 또 다른 하나의 방법이다. 이 방법은 위의 부부공유재산과 모든것이 똑같으나 사망자의 지분은 생존자권에 의거하여 자동적으로 생존한 공동 배우자에게 이전되는것이 특징이고 세금상 혜택을 받을수 있다.

이외에도 결혼은 하였지만, 남편 (Married Man as His Sole and Separate Property)혹은 아내(Married Woman as Her Sole and Separate Property)의 개인 재산으로 소유하는 경우도 있다.  그리고 결혼을 하지 않는 개인의 소유는 재산의 모든 소유권이 본인에게만 있거나 또는 특정한 수혜자(Beneficiary)가 지정되어 있지 않은 경우이다. 사망시에는 유언에 따라 소유권이 승계된다.

그리고 일반적이지는 않지만 계약 소유권 (Title by Contract)의 방법이 있는데 이는 재산을 소유하고 있는 사람이 생존시 재산에 대한 모든 권리를 가지지만, 사망시 우언에 따라 상속자에게 승께되기 전에 집행절차에 따라 재산의 권리가 신탁 관리인이나 유언 집행자등에게 잠시 귀속되는 소유권이 있다.

소유권 등기후에 변경하기를 원하는 바이어들도 있는데,에스크로에서는 그런 절차도 쉽게 도와주고 있어서 언제든 변경은 가능하다. 여러가지 사항들을 고려하여 본인들에게 맞는 소유권을 결정하고 등기를 새로 할수있지만, 셀러에게서 받은 타이틀 보험은 명의 변경시 그 실효성은 없어지게 된다.

때로는 소유권을 결정하는 과정에서 에이전트의 조언과 충고를 따르려고 하는 경향이 있기도 하지만,  소유권은 법적으로 굉장히 예민한 문제이다. 양도 가능성과 사망시의 소유권에서 부부의 재산이 세금과도 연결되기 때문이다. 그래서 에이전트는 바이어들에게 그에 대한 조언을 할수없도록 규정하고 있다. 에이전트들은 충분한 설명과 사실에 근거한 정보제공으로 바이어들에게 의무를 다하고, 법률전문가와 상의하여 결정하도록 바이어에게 조언하는것이 바람직하다.

                                                                                       뉴스타 발렌시아 쥴리 김 (661)607-4777