여유자본이 있어서 투자용으로 주택을 구입하여 렌트수입을 원하시는 분들이 많다. 잘 진행하고, 관리하면 꾸준한 수입원이 되기 때문이다. 오너들이 예전에는 에이전트를 통하거나 메니지먼트 회사들을 통하여 테넌트를 구하도록 의뢰하였는데, 요즘은 다양한 웹사이트들을 이용하여 오너가 직접 테넌트를 구하고 관리까지 함으로써, 그에 따른 경비를 절감할수 있게 되었다. 하지만 몇가지 사항들을 주의하지 않으면 크게 손해를 볼 수 있으므로, 아래의 사항들을 주의하여 좋은 테넌트를 구하는데 도움이 되었으면 한다.
 
첫째, 렌트비의 책정이 중요하다.
렌트비를 많이 받으면 받을수록 좋겠지만, 주위 마켓을 무시한 렌트비 책정은 시간이 오래걸리게 되어 오히려 손해를 볼수있다. 방과 화장실 수, 사이즈, 업그레이드 상태, HOA에서 제공하는 시설들, 공원이나 학교, 샤핑, 프리웨이등이 가까운지 여부에 따라 주위 시세보다 높거나 낮게 책정하는것이 렌트가 빨리 나가게 되는 비결이다. 공실률이 없는 것이 렌트  비지니스의 일차적인 성공 목표라 하겠다.
 
둘째, 테넌트의 배경확인이다.
테넌트에게 신청서를 작성하도록 하는데, 이름부터 모든 인적사항들을 다 기재하게 되어있다. 예를 들면 이름, 전화번호, 운전면허증번호, 소셜시큐리티 번호, 범법사항이 있었는지, 뱅크럽시를 한 사실이 있었는지등도 기재하고, 현재 지불해야하는 채무내용과 소유하고 있는 은행구좌내용도 기재한다. 또한 최근주소와 그 전의 거주기록, 직장 인포, 친구나 가족의 레퍼런스도 2명 이상 씩 기재하여 만일의 경우 연락을 취할수 있는 최소한의 근거를 확보한다. 이러한 내용을 작성하길 원하지 않는 테넌트의 신청서는 받지 않는것이 좋다고 생각한다. 숨기려는 내용이 많은 신청자는 렌트를 준 기간내내 오너가 불안해 할지 모르기 때문이다.
 
세째, 테넌트의 크레딧 리포트를 스크린해야 한다.
간혹 일년전, 몇달전 뽑은 크레딧리포트를 제출하는 테넌트들이 있다. 이는 절대로 믿을수 없는 것이다. 또 중간중간 빼거나 날짜를 속이며 보내는 경우도 있으므로, 오너가 신청비를 받아서 크레딧리포트를 스크린 하는것이 가장 좋은 방법이다. 어쩔수없이 제출되는 리포트를 받아야 할 경우는 신청일로부터 2주정도내의 것만 받기를 권하고, 모든 크레딧 히스토리를 리뷰하여서 테넌트의 페이먼 관리에 대한 성실성을 판단하는것이 좋다.
 
네째, 테넌트 렌탈보험을 요구해야 한다.
테넌트들은 사는동안 만일의 경우를 대비해서도 보험이 필요하지만, 이 보험은 사실상 랜드로드들을 위해서도 요구되어야 할 점이다. 많은 테넌트들이 보험의 필요성은 알지만 또 다른 비용의 지출을 꺼려하기 때문에, 보험을 한두달만 유지하고 몰래 캔슬하거나, 렌트를 갱신할때 보험 갱신은 하지 않는 경우들도 있다. 오너는 정기적으로 한번씩 확인을 하고, 이를 어길시에는 계약을 파기할수 있음을 반드시 계약서에 명시하도록 권한다.
 
다섯째, 시큐리티 디파짓과 첫달치 렌트비는 반드시 캐쉬어스 체크, 현금, 혹은 머니오더로 받아야 한다.
체크를 주고 키를 받은후에 부도를 내는 테넌트들도 있다. 이미 계획적으로 의도한 이런 테넌트들을 내보내려면 적어도 몇개월이 흐르고, 정신적으로 경제적으로 손해를 보게된다. 그리고 디파짓이 클리어 되기전에 미리 키를 주어서도 절대 안된다. 간혹 이사날짜때문에 거라지를 이용해야 한다고 거라지 키만 미리 달라고 부탁하는 테넌트들이 있는데, 이럴 경우도 계약날짜를 달리해서 계약을 체결하게 하고, 반드시 디파짓을 받은후 키를 주어야 의도적 사기에 당하지 않을것이다.
 
여섯째, 마지막으로 테넌트가 이사하기 전에, 혹은 이사를 한 후 2-3일 이내에 함께 인스펙션을 해야한다.
고장났거나 망가져 있는 부분에 대해 서로 인식하고, 기록하고, 사진 증거를 남겨 놓으면 계약기간이 끝나서 이사를 나갈 때에 책임이 분명하여 문제해결이 쉬워진다. 렌트 기간 후에 계속해서 갱신을 하여 몇 년 동안 살게 될 경우는 오너나 테넌트나 모두 기록에 대한 기억이 없어질 때가 많다. 반드시 사진으로 기록을 남겨 놓는 것이 좋겠다. 또 2-3개월에 한번 씩 테넌트의 동의하에 집을 방문하여 관리 상태를 파악해 둔다면, 테넌트가 방치하여 큰 문제가 될수 있는 사항도 미연에 방지하게 되어, 비록 내가 살고 있지는 않더라도 집을 잘 관리할 수 있게 된다.
 
새해 복 많이 받으시고, 렌트  비지니스도 성공하시길 바랍니다.

 

   Julie Kim
New Star Realty Inc.
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