최근 손님에게 쇼잉을 하면서 제일 많이 들었던 질문중의 하나가 “거긴  관리비가 왜 그렇게 비싸요?” 하는 질문이였던것 같다. 30만, 40만 50만대의 주택을 구입하면서 매달 지불해야 하는 관리비로 최하 200불이상부터 많게는 420불 정도까지 지출을 해야 한다면 그러한 질문이 나오는것이 당연할수도 있다고 필자도 생각한다.

대부분의 주택이 HOA에 의해 관리되는 산타 클라리타에서는 HOA비용을 무시할수 없고, 이 비용으로 인해 집값을 2-3만불 차이나게 구입할수 있는 이유가 된다.  예를 들면, 약 300불의 관리비를 낼 경우는 45만불의 주택을 구입할수 있는 바이어는 관리비가 50-60불일 경우는 49만불 가격의 주택 구입이 가능하게 되는 것이다.  두개의 HOA를 가지고 있는 단지도 많은 발렌시아지역은, 오퍼를 쓰기전에 에이전트를 통해 관리비의 정확한 인포를 월 페이먼 계산에 포함하여 론을 받을때 차질이 없도록 해야한다.

HOA(A Homeowners Association)이란, 서브디비전, 계획된 단지, 혹은 콘도내 주택과 주택주들에게 규정을 만들고 적용시키는 기관이다. HOA 는 선출된 board of Directors들이 있는데, 이들이 규정들을 보안하고 검토하고 실행하게 하고 이 규정들을 Covenants, Conditions and Restrictions (CC&Rs)라 한다. 이 규정은 에스크로가 진행될때 에이전트를 통해서 구입하려는 주택의 소속 HOA서류를 미리 받아보고 확인하는것이 좋고, 렌트를 줄때도 테넌트에게 규정을 지키도록 서류를 전달하는것이 유익하다. 특히 비지니스나 렌트를 주기위해 구입하는 주택이라면 HOA의 제한조건을 사전에 반드시 검토한후 구입하여야 한다. 단지에 따라서 전체 단지의 30%를 넘게되면 렌트를 줄수 없다거나, 구입한 주택를 개인 비지니스용도로 사용할수 없게 되어있는곳들 많이 있기 때문이다.

HOA에 의해 관리되는 집을 살 경우 집주인은 자동적으로 멤버가 되고, 그에 따른 규정과 규칙을 지켜야 하는 동시에 관리비를 내는 의무를 가지게 된다. 관리비에는 공동으로 사용하는  수영장 스파, 운동시설, 레크리에이션 센터등의 관리 사용 비용이 포함되어 있고,  종종 관리회사에 따라서 시유틸리티 비용 즉 쓰레기와 물값 비용이 포함된 경우와 이웃사이더 보험이 있는곳도 있다.  또 펜스나 랜드스케이프등의 structural 제한도 갖게 되고, 심지어 페이트 색상도 제한하고 규정을 유지하게 된다.  이런 관리를 하는 이유는 HOA가 주택밸류를 최대한 높이 유지하기 위함이 목표이다. 그래서 주택의 나무, 잔디, 드라이브웨이등등 아웃사이드를 잘 관리하게 하고, 단지를 쾌적하고 아름다운곳으로 유지한다.  또 다른 이유는 집 주인들과 그들의 손님, 방문객들을 위한 편의 시설을 제공하는 것이다. 수영장 스파, 골프코스등을 사용할수 있는 장점들을 이용하게 하여, 한마디로 살기좋은 동네를 유지하고,  그러면 자동적으로 바이어들의 선호단지가 되고, 년식이 오래되어도 깨끗하고, 자연친화적인 단지로 밸류가 높아지는 이유가 되는것이다.

이런 관리와 유지를 위해서 매달 집주인들은 관리비를 지불해야하고 만일의 경우 미납이 생기면 관리회사에서는 벌금과 이자를 요구할수 있고, 법적인 조치를 취할수도 있다. 심지어 집을 매매할때 미수금이 완납되지 않으면 에스크로를 끝내지 못하게 강력한 법적인 행사를 할수도 있다.

HOA의 관리회사들은 집주인들을 대신하여 단지를 잘 이끌고가고 있지만, 가끔은 정말 골치아프도록 까다로운 HOA도 있다.  예를 들면, 2층콘도 주택소유주는 나무바닥을 할수 없다는 조항,  쓰레기통이 24시간이 넘도록 집밖에 있으면 안되는 조항,  분양시 받은 페인트 색상이 틀리면 안되는 조항, 홈 넘버가 가려지면 안되는 조항, 3일동안 차를 한곳에 파킹할수 없는 조항, 드라이브가 없는 경우에 주차장앞에 차를 세워둘수 없는 조항(주차장문이 열였을 경우는 예외), 시간제 게스트 파킹조항,  가정당 4명의 게스트까지만 허용하는 수영장 조항등등…많은 조항들이 대부분 간단하지만  때에 따라서는 규정에 위배되면 첫번째는 경고, 그후에도 수정이 되지 않으면 벌금을 내도록 되어있다. 노티스나 첫번째 벌금 통지서를 무시하거나, 신경쓰지 않으면 계속해서 이자까지 청구되므로 조심해야한다.

산타클라리타지역이 살기 좋은 곳이 된 뒷배경에는 이렇게 HOA가 활발히 움직이고 활성화 되어 있기 때문임을 생각하면, 불편한점이 다소 있기는해도, 관리비지출에 조금은 관대한 이해심을 보여야 할것 같다.

쥴리 김 뉴스타부동산

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