올초 2월에 캘리포니아 민주당 상원의원인 콜벳 의원과 몇몇 의원들이 입안한 모기지 융자 손실 잔액(Deficiency Judgment)에 대한 법이지난 7월11일 캘리포니아 제리 브라운 주지사의 서명한 후 7월15일 이례적으로 전격 발효되었다. 이 법이 일명 SB458이다. 이 법의 주 내용은 2차및 3차 모기지 은행들이 숏세일을 한 주택 소유주들에게 숏세일 승인 후 나중에 융자 손실잔액을 추징하려는 것을 막는 법이다. 즉 숏세일을 성공적으로 한 주택 소유주들은 2, 3차 모기지 은행으로부터 모든 채무에 대해 책임이 없게 되어 숏세일 후 발을 뻗고 잘 수 있게 된 것이다. 2, 3차 모기지 융자를 갖고 있는 주택 소유주들이 매우 환영할 만한 법이다.

사실 2010년에 SB 931이란 법이 통과되어 숏세일 후 1차 은행에 대한 융자 손실잔액에 대해 1차 은행이 차후에 추징을 못하도록 했다. 하지만 그동안 2,3차 모기지를 갖고 있는 주택 소유주들은 숏세일을 성공하고 난 다음에도 2차,3차 모기지 은행으로 부터 빚독촉을 계속 받고 있는 것이 현실이었다. 그래서 2,3 차 모기지 융자가 있는 주택들이 숏세일 성공에 많은 어려움이 있었던 것이 사실이다. 그런데 SB 458 법의 통과로 2,3차 모기지 융자가 있는 주택 소유주들은 이런 빚 독촉의 시름으로부터 해방될 수 있게 되었다.

이 내용을 자세히 살펴 본다면,
첫째, 우선 이 법의 혜택은 차압 주택에는 해당되지 않는다. 즉 숏세일 성공후 융자 손실 잔액에 대해 책임을 면하여 준다는 것이지 차압의 경우에는 은행이 계속하여 2,3차 은행이 융자 손실 잔액에 대해 주택 소유주에게 갖은 방법을 다해 추징을 할려고 할 것이다.

둘째, 해당 주택이 꼭 내가 사는 주 거주지가 아니어도 된다. 즉 캘리포니아 내에 있는 1-4 유닛 주택에 모두 해당된다. 인베스트나 렌탈 주택에도 해당된다.

세째, 이 법은 2,3차 은행이 숏세일을 승인할 때 주택 소유주로에게 일정 금액(Contribution)을 갖고 와야 승인하여 주겠다고 하는 것도 금지한다. 그럼에도 불구하고 당분간 은행들은 손해를 줄일려고 숏세일 승인을 더 까다롭게 하고 상당한 Contribution 금액을 주택 소유주들에게 요구할 가능성이 많다. 법을 비켜가면서 주택 소유주와 줄다리기를 할 것이 분명하다.

네째, 주택 소유주가 개인이 아니라 일반 회사,유한 책임회사(LLC), LP 등일 경우에는 해당이 되지 않는다. 또한 주택 소유주가 숏세일 과정에서 사기나 이와 관련이 되어 있다면 이 법의 혜택을 받지 못한다. 그리고 주택을 제대로 관리하지 않아 주택이 의도적이든 의도적이지 않든 버려져있어 주택이 피해를 입어 그 가치가 많이 떨어졌을 경우에는 그 피해에 대해서 은행이 손해를 청구할 수 있다.

다섯째, 공공 유틸리티 본드나 세금등으로 주택에 걸려있는 lien이나 담보에 대해서는 해당이 되지 않아 그 차액에 대해서는 빚이 면제되지 않는다.

한편 유예기간이 없이 바로 시작됨으로 인해 현재 조정중인 숏세일에 영향을 미쳐 선의의 피해자가 있을 수 있다. 거의 승인 단계에 와 있는 단계에서 주택이 숏세일 승인을 받지 못하고 이 법으로 인행 오히려 차압으로 넘어갈 수도 있다. 가령 숏세일 승인을 조건으로Contribution이나 약속 어음(Promissory Note)을 요청한 2차 은행이 이 법으로 인해 Contribution이나 약속 어음을 포기하는 대신 차압으로 넘겨 계속해서 남아 있는 융자 손실 잔액을 추징하려고 하기 때문이다.

또한 2차 또는 3차 융자액이 7-8만불등 상당한 금액일 경우 2,3차 모기지 은행이 숏세일 승인에 덜 협조적이고 차압으로 넘길 가능성이 더 높아졌다. 즉 낮은 금액으로 승인을 할 바에야 차압하게 한 후 나머지 갚지 못한 빚 전액을 추징하려고 할 것이기 때문이다. 아직까지 2,3차 모기지 은행에서 이렇다 할 반응은 보이지 않고 있다. 시간이 지나면 나름대로 SB 458법을 어기지 않으면서 자신들의 손해를 줄이기 위해 새로운 대응 전략을 짜낼 것이 분명하다. 이 법안이 주택 소유주들을 모든 빚의 굴레에서 벗어나게 해 줄 수 있는지는 상황을 두고 지켜 보아야 할 것이다.

SB 458이 침체된 현 주택 시장을 전격적으로 상승시킬 수 있으리라고 생각되지 않지만 2,3차 모기지를 갖고 있으면서 숏세일을 고려하고 있는 주택 소유주에게는 무엇보다 반가운 소식이 아닐 수 없다.

감사합니다.

이상규

  • 연세대 영문과 졸
  • 서울 대신고 졸
  • 2004-2006 ERA 금상 수상
  • 11,15,17년 뉴스타 전체 1등
  • 11,13,14,15,16,17년 발렌시아 1등
  • 뉴스타 부동산 부회장

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